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Jose David Lara Mendoza nº Col. 2.045

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Administraciones Lara - Jose David Lara Mendoza nº Col. 2.045

La Rehabilitación de Edificios toma Pulso

Rehabilitación Edificios

El Ministerio de Fomento anunció esta semana que presentará en breve a la Comisión Europea un plan para la rehabilitación y la eficiencia energética de edificios. Busca movilizar inversiones y su plan contempla ayudas de hasta 5.000 euros por vivienda. Trabajo no falta: 13 millones de viviendas tienen más de 30 años. Más de 83.000 están en edificios ruinosos, 1.646.319 en mal estado, y 156.208 carecen de aseo. El número de visados para reformas apenas ha aumentado entre enero y abril a escala nacional. Pero hay excepciones que auguran un giro de tendencia: En Madrid, los visados crecen un 20% en el mismo periodo y los certificados de fin de obra se duplican.

Un año después de entrar en vigor el nuevo marco legal para la vivienda, sus efectos empiezan a notarse. El Gobierno ha logrado que la rehabilitación, uno de los grandes ejes de actuación junto al alquiler, remita, aunque aún tímidamente, su caída.

Los 7.312 visados concedidos entre enero y abril para reformas en viviendas son prácticamente los mismos que los otorgados en el primer cuatrimestre de 2013. No obstante, en algunas comunidades autónomas, como Madrid, se percibe un repunte.

Promotores y comunidades de propietarios han decidido que este puede ser un buen momento para acometer las reformas, como lo demuestran esos 908 certificados de inicio de obras visados en Madrid capital entre enero y abril, por los 754 firmados en el mismo periodo un año antes, un 20% más.

Y otro dato todavía más clarificador. Las obras que se inician se terminan. Algo que en los últimos años no estaba sucediendo. Las 1.279 viviendas reformadas que, entre enero y abril, han recibido el certificado de fin de obra son prácticamente el doble de las que lo recibieron en 2013, siendo muy parejo el número de obras iniciadas en ambos periodos.

Los precios se disparan si el bloque tiene garaje

Normalmente, en los edificios antiguos del centro de la ciudad no es fácil habilitar espacio para aparcamiento. Cuando existe esa posibilidad, el precio de la vivienda suele verse incrementado.

Un ejemplo, el inmueble de la calle de los Madrazo de Madrid. Un edificio rehabilitado con 22 viviendas, 33 plazas de garaje y 22 trasteros, configurado en torno a un patio interior estilo japonés con fuentes ornamentales.

Aquí, los precios de pisos de dos dormitorios, de 149 a 213 metros cuadrados, varían entre 541.743 y 763.000 euros. Los de tres, con 124 metros, alcanzan los 478.000 euros, mientras que los de cuatro dormitorios, de 175 metros, salen por 693.000 euros. La adquisición de la plaza de garaje tiene un coste adicional de 40.000 euros, y existe la opción de comprar más de una.

Son datos que van en la línea de lo que vienen reiterando desde hace un año los responsables de Fomento, con la ministra Ana Pastor a la cabeza. Los que deben posibilitar que cambie en materia de vivienda el referente que se ha mantenido hasta ahora. Y dejar de pensar únicamente en la construcción de nuevas promociones para, en su lugar, destinar el dinero público a fomentar el alquiler y a rehabilitar como medida de generación de actividad y empleo.

Las razones eran obvias. Más de cinco millones de viviendas, la quinta parte de todas las que forman el parque residencial español, tienen una antigüedad superior a los 50 años y son más de 8,5 millones los que tienen entre 30 y 50 años.

Excesiva antigüedad que lleva a que se contabilicen 83.532 viviendas en edificios ruinosos, 265.788 en mal estado, 1.380.531 en estado deficiente y 156.208 viviendas que carecen de servicio o aseo. Y en las ciudades con más de 20.000 habitantes existen 624 barrios catalogados como vulnerables por sus malas condiciones de calidad de vida y habitabilidad, en los cuales viven más de cuatro millones de personas.

Además, en su inmensa mayoría, presentan un alto grado de ineficiencia energética. Precisamente esta semana, en el marco de un foro de la Asociación de Promotores de Barcelona, la ministra Ana Pastor aludía a la Estrategia de futuro para la rehabilitación y la eficiencia energética, en la que plantea una hoja de ruta para movilizar inversiones en la renovación de edificios residenciales públicos y privados.

Ha anunciado que el Gobierno la remitirá en breve a la Comisión Europea. Tal estrategia ha sido elaborada en el marco del Plan Nacional de Acción de Eficiencia Energética, y de acuerdo con la Directiva 2012/27/UE sobre eficiencia energética.

El incipiente incremento del número de viviendas que se reforman se apoya en los incentivos económicos y subvenciones directas contemplados en el nuevo Plan Estatal 2013-2016. En concreto, una ayuda de hasta 4.000 euros por vivienda, o por cada 100 metros cuadrados de local, para obras de conservación en el edificio. También se ofrecen ayudas para garantizar la mejora de la eficiencia energética, de hasta 2.000 euros por vivienda, pudiendo llegar a 5.000 euros si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio.

Un recorrido por las calles de Madrid sirve para comprobar cómo las rehabilitaciones se han reactivado después de que muchas de estas obras quedaran paralizadas, al quedar sus promotores sin la financiación necesaria para llevarlas a término.

En los barrios de los distritos periféricos, son numerosas las comunidades de vecinos que han decidido acometer la rehabilitación de sus edificios. En muchos de ellos, con un objetivo prioritario, el de acondicionar espacio para ubicar un ascensor más que necesario para evitar molestias a unos vecinos que cuentan con edades avanzadas. En España hay cuatro millones de viviendas, ubicadas en edificios de cuatro o más plantas, que no disponen de ascensor.

Mientras, en el centro de Madrid, algunas de las rehabilitaciones de fachadas e interiores se están llevando a cabo en edificios con algún tipo de protección arquitectónica.

Son edificios codiciados por los inversores por las altas rentabilidades que se pueden llegar a obtener, aunque inicialmente se requiera un importante respaldo para afrontar su compra, lo que hace que sea un mercado promotor bastante restringido.

Siguiendo este esquema, dos ejemplos. El grupo Gilsa ha reformado el edificio Balcón de Palacio, frente a la basílica de San Francisco el Grande. Un inmueble emblemático del Madrid de los Austrias, ejemplo del modernismo arquitectónico imperante a principios del pasado siglo. De las amplias viviendas y áticos, de uno a tres dormitorios, entre 69 y 317 metros cuadrados, queda disponible un piso de dos dormitorios, con 70 metros, por 295.000 euros.

En esta misma zona, en la plaza de Santa Catalina de los Donados, se puede adquirir uno de los pisos rehabilitados por Valproyect. Pisos de dos dormitorios, entre 132 y 137 metros cuadrados, con precios de 460.000 a 485.000 euros, o de cuatro dormitorios, entre 221 y 230 metros, entre 590.000 y 680.000 euros. Un ático de cuatro dormitorios, de 200 metros, está en 650.000 euros.

El proyecto Vallecas 47, ‘Mejor fachada europea del año´

 

Patio interior de la promoción Vallecas 47, en el distrito de Villa...

El proyecto Vallecas 47 ha resultado ganador del I certamen Life Challange66, organizado por Baumit, y seleccionado como ‘Mejor fachada europea del año’ gracias a la promoción de viviendas de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo, EMVS, según ha informado el Consistorio en un comunicado.

La fachada premiada alberga 46 pisos protegidos en Villa de Vallecas, diseñados por el estudio de arquitectos Untercio. El inmueble combina diferentes volúmenes que juegan con los espacios y las alturas, y en el que los salones de las viviendas se abren como cubos acristalados al jardín interior de la promoción, lo que garantiza iluminación natural y la posibilidad de abrirlos en verano creando un salón-terraza.

Está ejecutada mediante un sistema de aislamiento por el exterior (Sate)

La fachada está ejecutada mediante un sistema de aislamiento por el exterior (Sate) con acabado de revoco mineral. Este sistema evita los puentes térmicos al conformar una envolvente continua y supone un mayor aislamiento. Asimismo, la aplicación de nuevos procedimientos y materiales logra un ahorro de energía y reducción de emisiones de CO2.

 

De un total de 237 edificios europeos realizados con productos y sistemas Sate de Baumit en los últimos dos años, 30 proyectos procedentes de 13 países llegaron a la gran final del I certamen Life Challenge66, cuyo fallo se celebró en Viena, y en el que España lideró el ránking con premios en dos de las cinco categorías.

El jurado eligió de forma unánime como mejor proyecto Vallecas 47 del estudio de arquitectura Untercio que, finalmente, se hizo merecedor del premio máximo de todas las categorías, el Life Challenge Award. Integrado por 15 arquitectos, entre los que figuraba el español Enrique Álvarez Sala-Walther, eligió por unanimidad como mejor proyecto Vallecas 47.

El Ayuntamiento de Madrid ha valorado este galardón porque respalda el trabajo de la EMVS en el campo de la investigación de nuevos procedimientos y materiales. Vallecas 47 también recibió en 2013 el galardón que otorga la Asociación de Promotores Inmobiliarios (Asprima). Otro proyecto español, Casa Galgo, del estudio de arquitectura Canals Moneo, también fue premiado en el primer certamen Life Challenge66.

ahorro energético en viviendasEl sector de la vivienda es, después del transporte y la industria, uno de los que más energía consume. Casi un tercio de las emisiones de CO2 que produce nuestro país están causadas por la construcción y el uso de los edificios. Así lo asegura la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) en su guía Medio Ambiente y Consumo Sostenible. En nuestra mano está tomar medidas que hagan más racional el consumo sin arruinarnos ni renunciar al confort. “La mayoría de estos gestos de eficiencia energética en el hogar que no requieren ningún tipo de inversión sino, más bien, un cambio de hábitos: si lo hacemos correctamente, conseguiremos ahorrar más de 1.200 euros al año”, recalca Ramón Elul Pérez-Castejón, vicepresidente de la Asociación de los Consumidores de Energía (ANAE). Ana Belén Hernández Lara, directora de Crolec Rehabilitaciones, apuesta por blindar energéticamente nuestras casas: “Las medidas más eficientes son aquellas que hacen que no perdamos el calor en invierno, que no penetre en verano y que, además, nos dejen aprovechar la energía natural, tanto exterior como la que se genera dentro de nuestra vivienda”. Sellar correctamente las puertas y las ventanas evita fugas de calor y reduce los costes de calefacción entre un 20% y un 40% en invierno. Además, disminuye la necesidad de refrigeración durante los meses de verano. El detergente, mejor líquido A la hora de elegir electrodomésticos, es importante que tengan la etiqueta energética, algo que ya es obligatorio en frigoríficos, congeladores, lavadoras, secadoras, lavavajillas, hornos y aparatos de aire acondicionado. Esta pegatina adherida directamente sobre el equipo en cuestión, informa de los valores de consumo de energía y agua, además de sus prestaciones. Utiliza un código de letras que va, de mayor a menor eficiencia, de la ‘A’ (sola o acompañada de uno a tres signos ‘+’), a la ‘D’. Como subraya Ana Belén Hernández, “es conveniente buscar los que tengan como mínimo una ‘A’, ya que permiten un ahorro en la luz de hasta el 50%”. Igualmente sencillos son hábitos tales como usar detergentes líquidos para que la lavadora trabaje menos o dejar que los alimentos cocinados se enfríen antes de introducirlos en la nevera para no provocar un sobreesfuerzo del refrigerador a la hora de volver a alcanzar la temperatura que elegimos. Ramón Elul Pérez-Castejón añade otra recomendación: “Utilizar la lavadora a la menor temperatura posible y con la carga completa al cien por cien”. Una buena costumbre cuando cocinamos es emplear recipientes adaptados al tamaño de cada quemador para no desperdiciar ni un centímetro cuadrado de calor, apagar el fuego cinco minutos antes de terminar la cocción y completarla con el calor residual. Decantarse por las ollas a presión frente a las tradicionales también ahorra, incluido tiempo. Igualmente, es conveniente elegir el tamaño de los aparatos según nuestras necesidades. En el caso del lavavajillas, dos lavados a media carga consumen más energía que uno a carga completa y, si, calentamos la plancha, mejor que sea para una gran cantidad de ropa que para una sola camisa.

En busca del alquiler perfecto

alquileres de vivienda

alquileres de viviendas

Si el inquilino no paga el alquiler, el seguro se encarga de cubrir hasta 12 meses de rentas impagadas. Es el flotador con el que muchos propietarios se han lanzado a la piscina.

El 17% de los caseros alquila con seguros de renta y la previsión es que este porcentaje siga al alza. En los países europeos con más alquileres, los contratos con seguro suponen el 40%, según Arrenta, Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda, que comercializa seguros diseñados por Caser, Mapfre, Arag y Das.

De hecho, estas pólizas están reemplazando a los avales bancarios, imposibles de afrontar por muchos inquilinos —apenas el 20% de los alquileres que se realizan en España con garantías—, señala el Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA). En ocasiones es el propio inquilino quien ofrece a su casero la fórmula del seguro de alquiler como principal garantía y sustituto del aval.

Hace unos tres años que los seguros de alquiler comenzaron a encajar en el puzle inmobiliario, al tiempo que se dinamizaba algo más el arrendamiento, en detrimento de la compra. Hoy, los productos que blindan a los dueños y protegen sus viviendas son más populares.

Pero lo son entre las rentas más económicas. El importe medio del alquiler vinculado a un seguro en España es de 601,89 euros —ocho de cada diez es inferior a los 700 euros—. Para importes de más de 1.000 euros, estos productos aún no están muy arraigados, solo se contratan en un 5,69%, han analizado en OESA.

Si bien algunas aseguradoras comercializan el seguro de alquiler como un complemento adicional del de hogar, cada vez son más las que lo venden como un producto único. “Mapfre, Ocaso, Catalana Occidente, Arag y Mutua Madrileña, entre otras, garantizan al propietario el cobro de las mensualidades —hasta 12 meses—, la defensa jurídica y los costes judiciales. También protección frente a los deterioros o el robo por el inquilino”, según el portal Rastreator, que aconseja comparar precios y coberturas.

En líneas generales, las principales coberturas de una póliza tipo son: estudio de viabilidad del inquilino (auténtico freno a la morosidad); desahucio y reclamación de rentas; cobro (6, 9 o 12 meses); actos vandálicos al continente y contenido hasta 3.000 euros; asistencia en el hogar 24 horas; defensa jurídica; reparaciones urgentes (desplazamiento y mano de obra con tres horas incluidas) y asesoramiento jurídico.

Algunos protegen las rentas si se produce un siniestro que impida al inquilino residir en la casa, explica Francisco Valencia, de Línea Directa. Esta compañía tiene, además, una póliza para inquilinos que cubre el mobiliario; en un piso de 70 metros sale por 127,49 euros.

Un seguro, cuyo periodo de carencia suele ser de uno a dos meses desde su firma, puede contratarse desde 100 euros al año. La prima media está en 241,97 euros al año, en el caso de Arrenta.

Los de las propias compañías son menos competitivos. En la web de Mapfre, por ejemplo, por 498 euros anuales se tiene asegurado el cobro de las rentas impagadas durante un año para un alquiler de 600 euros mensuales. Este gasto es deducible, hasta un 100%, en la declaración del IRPF.

Dicen las empresas que estas pólizas han conseguido reducir la morosidad. Arrenta —que vende 1.500 seguros anuales, con un aumento medio anual del 15%— asegura haber pasado del 8% al 0,5%.

Ahora bien, cualquier producto que se suponga garante del alquiler sirve de poco sin un análisis previo del arrendatario. Parece ser que la única manera de encontrar al inquilino perfecto, si existe —ese que no deja de pagar, es duradero y cuida el piso— es un estudio previo de solvencia.

Un filtro sin el que el propietario puede estar desprotegido. La experiencia ha demostrado que estrechar la mano y mirar a los ojos no es sinónimo de garantía.

“Es verdad que el interés por los seguros de alquiler ha aumentado, pero si no vienen acompañados de medidas preventivas no son suficientes para resolver el temor principal del propietario: que no le paguen la renta”, indica David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro. Por eso, otra fórmula que está calando desde 2007 es la de acompañar al propietario durante todo el alquiler, sin seguros de por medio, pero con las garantías suficientes para que el casero se olvide de problemas.

Se trata de realizar un análisis financiero para seleccionar al inquilino. Es lo que hace Alquiler Seguro. El proceso va desde la adecuación de la vivienda (visita, certificado energético, alta de suministro), promoción (publicación del inmueble, concertar visitas, analizar solvencia) y formaliza?ción (contrato, firma y entrega de llaves). “Como estamos muy seguros, pagamos la renta el día 5 al propietario”, según Caraballo.

Esta compañía dice tener morosidad cero, pero ningún inquilino está a salvo de situaciones sobrevenidas. “En estos casos estudiamos cada caso para adoptar la mejor solución, que puede ser algún mes de carencia u ofrecerle otra vivienda que se adapte mejor a sus necesidades, normalmente con una renta menor”, indican en Alquiler Seguro.

El coste del servicio es de un 5% de la renta para el propietario. En el momento de la firma, se cobra un mes al inquilino y otro al propietario.

Las canicas del vecino, ruidos en comunidades de propietarios

Administración de fincas en valencia

 

Estamos en casa. Por fin llega el momento de desconectar, descansar, nos metemos en la cama y ¡zas! Canicas. ¿Quién juega a las canicas a las doce de la noche? El tema se complica, y preocupa, si de echar la culpa al niño de la canica – que incluso tiene su propia cuenta en Twitter- pasamos a no tener vecinos. ¿Quién hace ese ruido en la comunidad de propietarios? ¿Qué? La física nos lo explica.

A este fenómeno se le conoce como pulso de Joukowski o golpe de ariete, y está relacionado con las tuberías. El ariete hidráulico es una bomba de agua que se encarga de elevar parte del agua a una altura superior, en este caso imaginaremos los diferentes pisos del edificio.

Cómo se produce

El proceso es el siguiente. Cuando el agua fluye con cierta presión por una tubería y, de pronto, una válvula o una llave se cierra, por ejemplo el grifo de la cocina o el momento en el que un lavavajillas termina su ciclo de lavado, todo el movimiento del agua que ocupaba el conducto se detiene violentamente y la inercia puede producir un golpe de ariete, una onda de choque.

A este fenómeno se le conoce como pulso de Joukowsky y está relacionado con las tuberías

Se produce así un fenómeno de depresión: se ensancha la tubería consiguiendo que el agua deje de ser uniforme y permanente, generándose una onda de burbujas de aire que se transmite en sentido opuesto, es decir, hacia las tuberías de los pisos inferiores.

Ese sonido tan particular, casi metálico, que dura 5-10 segundos y que se asemeja al de canicas rebotando en el suelo, cada vez con menor intensidad, será producido entonces por la presión que disminuye con cada vaivén. De manera que, después de un nuevo pulso de Joukowski, la vibración hace que se agiten las tuberías y choquen entre ellas, o con la pared a la que estén sujetas.

Golpe de ariete o pulso de JoukowskiGolpe de ariete o pulso de Joukowski

Poco a poco, el agua irá así agotando su energía hasta que finalmente logre distribuirse más uniformemente. Dependerá a su vez de la distancia que tenga que recorrer el agua o de si encuentra algún punto de fuga.

La velocidad de propagación de la onda, (la cantidad de canicas con las que juega nuestro vecino) dependerá del espesor del material que forma la conducción, de la velocidad de desplazamiento – celeridad – y de su comprensibilidad.

Posibles consecuencias

Su origen podría estar relacionado con problemas en la cámara de aire, cuya finalidad es controlar el golpe de ariete (el aire amortiguaría el golpe al absorber las ondas energéticas que se desplazan por los conductos del edificio). Además, que las tuberías sean antiguas o hayan cogido holgura puede provocar que suenen con más frecuencia.

¿Sus mayores consecuencias? Las primeras partículas en llegar al punto de saturación serán comprimidas por las siguientes, y así sucesivamente, creando una serie de presiones que, en determinadas circunstancias, pueden dar lugar a la destrucción de tuberías, daños en las válvulas, grifería, roturas y deformaciones en la conducción.