Administraciones Lara

Jose David Lara Mendoza nº Col. 2.045

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Administraciones Lara - Jose David Lara Mendoza nº Col. 2.045

Fincas que pagan de más por el recibo de la luz

Muchas comunidades de propietarios están pagando de más por la luz de su finca. Tienen contratada una potencia eléctrica muy superior a la que necesitan, sobre todo en urbanizaciones de reciente construcción en los nuevos barrios de Alcorcón, Móstoles, Fuenlabrada, Leganés, Vallecas o Parla.

En las comunidades de propietarios de unos seis años de antigüedad, solo la factura de la luz supone un 30% del presupuesto anual de la finca, dice Federico Cerrato, administrador colegiado de Fisconta, especializada en administración de fincas y eficiencia energética. “Nos hemos encontrado con que la mayoría de las comunidades de 100-120 propietarios, en zonas como el Ensanche Sur de Alcorcón o el PAU de Móstoles tienen un consumo de energía eléctrica cercano a los 35.000 euros anuales, lo que supone un coste mensual por propietario de 26 euros aproximadamente solo para las zonas comunes (garaje, mancomunidad y portales)”.

Y no siempre se debe a un consumo poco responsable de los vecinos del inmueble.

Un experto debe revisar la potencia contratada. / CONSUELO BAUTISTA

La potencia, o sea, la parte fija del recibo de la luz, está sobredimensionada.

“El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión obliga a realizar el cálculo de potencia con un coeficiente de simultaneidad de 1, es decir, que todas las instalaciones eléctricas funcionen a la vez. Está claro que la demanda real nunca llega a ser la demanda de cálculo. Y además, la promotora contrata el máximo que permite el cuadro eléctrico, algo que a ojos de un instalador o ingeniero es una auténtica aberración, pues la demanda real es muy inferior. Nos hemos encontrado potencias contratadas casi cuatro veces superiores a la demanda real”, explica Cerrato.

Si, posteriormente, estos contratos no se adecuan, se queda una potencia de 19 a 23 kilovatios por portal para, por ejemplo, cuatro alturas y dos vecinos por planta, muy por encima de comunidades más antiguas en las que el término de potencia contratada es de 8 kW. Están pagando más de lo que precisan.

No hay que olvidar que, además, en julio del pasado año se incrementó en torno al 70% el precio del término de potencia contratada.

Son pocos los propietarios que conocen la que tienen en sus viviendas. Y menos en su finca. Con la reciente nueva tarifa eléctrica (en marcha desde el 1 de abril) no queda otra que intentar entender la factura de la luz, vigilar el uso que se hace de la misma y adaptar la tarifa a los hábitos del hogar, aconsejan en el portal inmobiliario Casaktua. Y, por supuesto, llamar a la compañía y ver si existe la posibilidad de ajuste para empezar a pagar menos.

Una ayuda. “La potencia contratada dependerá de los elementos o servicios comunes que requieran suministro eléctrico. No es lo mismo un inmueble con varios portales, ascensores y puertas automáticas que una comunidad de propietarios sin ningún servicio. En el supuesto de una comunidad de vecinos con un ascensor, sería suficiente una tarifa de 13 kilovatios, y en el caso de una comunidad con ascensor, puerta de garaje y más, su potencia debería rondar los 20-25 kilovatios. Para comunidades de propietarios muy pequeñas, sin servicios de ningún tipo, valdría con 10 kilovatios. No obstante, estos son valores muy generales, por lo que cada caso concreto ha de ser evaluado para poder solicitar una bajada de la potencia contratada”, señala Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios Administradores de Fincas (CGCAFE).

Esta organización reconoce que, debido al aumento del importe de las facturas por electricidad, un porcentaje importante de comunidades de propietarios ha tomado ya medidas de ahorro energético que suponen además reducir la potencia eléctrica.

Federico Cerrato ha gestionado este ajuste en los contratos de suministro eléctricos de varias de las comunidades de propietarios que administra en los municipios del suroeste madrileño, Móstoles y Alcorcón.

En tres ha conseguido rebajar la factura de la luz entre 6.000 y 9.000 euros anuales (para garaje, portales y servicios generales); un ahorro que ha repercutido en la cuota mensual del vecino.

Una de ellas es la mancomunidad de la calle de Oceanía, en el Ensanche Sur de Alcorcón, que agrupa a 10 portales y en la que los vecinos han pasado de pagar una factura mensual por los servicios generales de 1.007 a 702 euros. Por el garaje, de 576 a 450 euros (factura mensual). Y en uno de los portales, de 314 a 282 euros (factura bimensual).

A pesar de las continuadas subidas, han logrado la reducción de la factura de la luz en 6.388 euros anuales. El ahorro medio por propietario es de 57 euros al año y de 4,75 euros al mes.

Pero nada es gratis. El ajuste de la potencia, tampoco. Por ejemplo, el coste de la bajada de potencia es de 10,94 euros con Iberdrola y unos 18 euros con Gas Natural Fenosa. Y lo peor, el papeleo.

En teoría, las compañías eléctricas no están poniendo problemas, pero en la práctica sí, según el CGCAFE: “Y decimos en la práctica porque son continuas las trabas que, a nivel administrativo y económico, plantean las compañías eléctricas para reducir la potencia. No es lógico, por ejemplo, que se solicite el CIE —certificado de instalación eléctrica— para acceder a esta reducción, dado que si ha tenido concedida una mayor potencia, no tiene ningún sentido. Presentar un nuevo CIE conlleva un nuevo coste económico para las comunidades de propietarios”.

Es importante que del ajuste de la potencia eléctrica no se encargue un vecino. “Aconsejamos que un instalador compruebe los elementos eléctricos instalados y haga una estimación de las necesidades del edificio. Es muy arriesgado proceder a una reducción de potencia sin un informe técnico bien elaborado, porque podrían producirse cortes en el suministro en momentos determinados si la bajada realizada no era la correcta”, indican en el CGCAFE.

Hay empresas de administración de fincas que ya incluyen en su cartera de servicios el asesoramiento energético gratuito. Entre sus colaboradores están ingenieros especialistas en instalaciones y electricistas instaladores oficiales con carné del Ministerio de Industria.

El alquiler, cada día más barato

Cartel de alquiler de apartamentos.

El precio medio de los alquileres de vivienda en España bajó un 0,8% durante el pasado mes de junio en comparación con el mismo mes del ejercicio anterior, según datos ofrecidos por del Instituto Nacional de Estadística (INE).

 

De esta manera, la evolución del precio de los alquileres encadena 15 meses consecutivos de caídas. El descenso de los precios de los alquileres contrasta con la evolución del IPC general, que subió un 0,1% en junio.

 

El coste de los arrendamientos cayó una décima en tasa mensual y en lo que va de año el descenso es del 0,5%. Por regiones, los precios de los alquileres bajaron en 14 comunidades autónomas en tasa anual.

 

Navarra, Madrid, Murcia y La Rioja entre las regiones donde las rentas se redujeron más

Las rentas de las viviendas se redujeron con mayor fuerza en Navarra (-2,1%), Madrid (-1,9%), Murcia (-1,5%), La Rioja (-1,4%), Extremadura (-1,4%) y Comunidad Valenciana (-1,2%).

 

Caídas inferiores al 1% se dan en Canarias (-0,9%), Andalucía (-0,9%), Castilla-La Mancha (-0,8%), Castilla y León (-0,5%), Cantabria (-0,4%), País Vasco (-0,4%), Aragón (-0,3%), Baleares (-0,2%) y la ciudad autónoma de Ceuta (-0,2%).

 

Y en el lado opuesto a la tónica general de las bajadas, los precios subieron en Melilla (+0,6%), Asturias (+0,3%) y Cataluña (+0,1%). La ‘cotización’ del alquiler se mantuvo estable en Galicia (+0%).

 

La Ley de Servicios y Colegios Profesionales y la administración de fincas

El espacio íntimo, ése, que solo reservamos a nuestros familiares y amigos más cercanos es tan bien ese espacio en el que la profesionalidad se deja sentir. Sí hablamos de reformas en nuestra vivienda, recurriros inevitablemente a profesionales, pues, precisamente esa profesionalidad es la que ha llevado a los administradores de fincas, a ser una pieza cada vez más indispensable en nuestro espacio íntimo.

El trabajo de los administradores de fincas es hoy en día, y sobre todo en este contexto de crisis, necesario y resolutivo, ya que gracias a este se ha podido gestionar con solvencia las obligaciones exigibles al sector inmobiliario conforme a la nueva normativa vigente, logrando que los propietarios disfruten de unas garantías básicas sobre sus derechos.

A pesar de estar reconocida su profesionalidad, hay quien considera que en su labor profesional puede abrirse una puerta, que permita la entrada a la administración de fincas – y a otros sectores profesionales- de sujetos que puedan llevar a cabo el desarrollo de esta profesión de manera superficial, tirando por tierra, el trabajo consolidado de miles de profesionales colegiados que a lo largo del tiempo han conseguido que su buen hacer y profesionalidad no quede en entredicho.

Por ello, la futura Ley de Servicios y Colegios Profesionales, no puede nacer amparando el intrusismo en los servicios profesionales, porque sería considerar la profesionalidad y el buen hacer de tantos profesionales como un hecho decorativo, y no como una razón de ser de aquellos que dedican su vida laboral a la transformación de los problemas en soluciones factibles para la ciudadanía.

Una ley contraria a poner en valor los méritos profesionales, es una ley que surge del desconocimiento de las demandas de esos sectores que buscan legitimar su labor, con consecuencias positivas, para conseguir construir una sociedad más justa y solidaria para mejorar la calidad de vida de la ciudadanía.

Precisamente, la construcción debe ser sostenible y debe seguir garantizando la viabilidad de un sector gravemente mermado por la situación de crisis en nuestro país y que necesita de medidas que busquen en la profesionalidad de todos los que están relacionados con la construcción, una reconstrucción viable del mismo.

Inexcusablemente por este motivo, una Ley de Servicios y Colegios Profesionales no puede ver la luz, dando la espalda a esa profesionalidad concreta que hoy exige la ciudadanía a todos aquellos, que tienen vocación del servicio hacía los demás, ya sea desde el ámbito público o privado.

Por consiguiente, sí la profesionalidad se compra y es adquirida para un ámbito tan personal como es nuestra vivienda, ¿vamos a permitir que esa profesionalidad quede relegada a un segundo lugar? La respuesta es no, porque la política está para corregir y mejorar los errores, no para ser parte de ese problema, que aunque venga legitimada por una mayoría parlamentaria, nunca debe ir en contra de una voluntad profesional, que busca querer enmendar los errores para garantizar y aumentar los derechos de una ciudadanía, que cada vez más demanda en su ámbito personal, la profesionalidad y cometido de una carrera con clara vocación de servicio a la ciudadanía.

Por ello, desde el Parlamento de Andalucía, se ha tenido la posibilidad de acercarse a la labor y profesionalidad de este sector. Distintas iniciativas han permitido conocer la labor de los colegios profesionales, una profesionalidad que se pone de manifiesto a través de las cifras, cuando el propio Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas, manifiesta que su actividad transcurre por el camino correcto, al hablar de que ocho de cada diez viviendas españolas están gestionadas por profesionales colegiados.

Por lo que, se puede extraer la conclusión, que sí el público compra el producto, es porque lo considera útil, mereciendo nuestro apoyo y reconocimiento, a esos servicios que se prestan desde la cercanía y con la complicidad de la confianza que generan unos buenos profesionales.

La Rehabilitación de Edificios toma Pulso

Rehabilitación Edificios

El Ministerio de Fomento anunció esta semana que presentará en breve a la Comisión Europea un plan para la rehabilitación y la eficiencia energética de edificios. Busca movilizar inversiones y su plan contempla ayudas de hasta 5.000 euros por vivienda. Trabajo no falta: 13 millones de viviendas tienen más de 30 años. Más de 83.000 están en edificios ruinosos, 1.646.319 en mal estado, y 156.208 carecen de aseo. El número de visados para reformas apenas ha aumentado entre enero y abril a escala nacional. Pero hay excepciones que auguran un giro de tendencia: En Madrid, los visados crecen un 20% en el mismo periodo y los certificados de fin de obra se duplican.

Un año después de entrar en vigor el nuevo marco legal para la vivienda, sus efectos empiezan a notarse. El Gobierno ha logrado que la rehabilitación, uno de los grandes ejes de actuación junto al alquiler, remita, aunque aún tímidamente, su caída.

Los 7.312 visados concedidos entre enero y abril para reformas en viviendas son prácticamente los mismos que los otorgados en el primer cuatrimestre de 2013. No obstante, en algunas comunidades autónomas, como Madrid, se percibe un repunte.

Promotores y comunidades de propietarios han decidido que este puede ser un buen momento para acometer las reformas, como lo demuestran esos 908 certificados de inicio de obras visados en Madrid capital entre enero y abril, por los 754 firmados en el mismo periodo un año antes, un 20% más.

Y otro dato todavía más clarificador. Las obras que se inician se terminan. Algo que en los últimos años no estaba sucediendo. Las 1.279 viviendas reformadas que, entre enero y abril, han recibido el certificado de fin de obra son prácticamente el doble de las que lo recibieron en 2013, siendo muy parejo el número de obras iniciadas en ambos periodos.

Los precios se disparan si el bloque tiene garaje

Normalmente, en los edificios antiguos del centro de la ciudad no es fácil habilitar espacio para aparcamiento. Cuando existe esa posibilidad, el precio de la vivienda suele verse incrementado.

Un ejemplo, el inmueble de la calle de los Madrazo de Madrid. Un edificio rehabilitado con 22 viviendas, 33 plazas de garaje y 22 trasteros, configurado en torno a un patio interior estilo japonés con fuentes ornamentales.

Aquí, los precios de pisos de dos dormitorios, de 149 a 213 metros cuadrados, varían entre 541.743 y 763.000 euros. Los de tres, con 124 metros, alcanzan los 478.000 euros, mientras que los de cuatro dormitorios, de 175 metros, salen por 693.000 euros. La adquisición de la plaza de garaje tiene un coste adicional de 40.000 euros, y existe la opción de comprar más de una.

Son datos que van en la línea de lo que vienen reiterando desde hace un año los responsables de Fomento, con la ministra Ana Pastor a la cabeza. Los que deben posibilitar que cambie en materia de vivienda el referente que se ha mantenido hasta ahora. Y dejar de pensar únicamente en la construcción de nuevas promociones para, en su lugar, destinar el dinero público a fomentar el alquiler y a rehabilitar como medida de generación de actividad y empleo.

Las razones eran obvias. Más de cinco millones de viviendas, la quinta parte de todas las que forman el parque residencial español, tienen una antigüedad superior a los 50 años y son más de 8,5 millones los que tienen entre 30 y 50 años.

Excesiva antigüedad que lleva a que se contabilicen 83.532 viviendas en edificios ruinosos, 265.788 en mal estado, 1.380.531 en estado deficiente y 156.208 viviendas que carecen de servicio o aseo. Y en las ciudades con más de 20.000 habitantes existen 624 barrios catalogados como vulnerables por sus malas condiciones de calidad de vida y habitabilidad, en los cuales viven más de cuatro millones de personas.

Además, en su inmensa mayoría, presentan un alto grado de ineficiencia energética. Precisamente esta semana, en el marco de un foro de la Asociación de Promotores de Barcelona, la ministra Ana Pastor aludía a la Estrategia de futuro para la rehabilitación y la eficiencia energética, en la que plantea una hoja de ruta para movilizar inversiones en la renovación de edificios residenciales públicos y privados.

Ha anunciado que el Gobierno la remitirá en breve a la Comisión Europea. Tal estrategia ha sido elaborada en el marco del Plan Nacional de Acción de Eficiencia Energética, y de acuerdo con la Directiva 2012/27/UE sobre eficiencia energética.

El incipiente incremento del número de viviendas que se reforman se apoya en los incentivos económicos y subvenciones directas contemplados en el nuevo Plan Estatal 2013-2016. En concreto, una ayuda de hasta 4.000 euros por vivienda, o por cada 100 metros cuadrados de local, para obras de conservación en el edificio. También se ofrecen ayudas para garantizar la mejora de la eficiencia energética, de hasta 2.000 euros por vivienda, pudiendo llegar a 5.000 euros si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio.

Un recorrido por las calles de Madrid sirve para comprobar cómo las rehabilitaciones se han reactivado después de que muchas de estas obras quedaran paralizadas, al quedar sus promotores sin la financiación necesaria para llevarlas a término.

En los barrios de los distritos periféricos, son numerosas las comunidades de vecinos que han decidido acometer la rehabilitación de sus edificios. En muchos de ellos, con un objetivo prioritario, el de acondicionar espacio para ubicar un ascensor más que necesario para evitar molestias a unos vecinos que cuentan con edades avanzadas. En España hay cuatro millones de viviendas, ubicadas en edificios de cuatro o más plantas, que no disponen de ascensor.

Mientras, en el centro de Madrid, algunas de las rehabilitaciones de fachadas e interiores se están llevando a cabo en edificios con algún tipo de protección arquitectónica.

Son edificios codiciados por los inversores por las altas rentabilidades que se pueden llegar a obtener, aunque inicialmente se requiera un importante respaldo para afrontar su compra, lo que hace que sea un mercado promotor bastante restringido.

Siguiendo este esquema, dos ejemplos. El grupo Gilsa ha reformado el edificio Balcón de Palacio, frente a la basílica de San Francisco el Grande. Un inmueble emblemático del Madrid de los Austrias, ejemplo del modernismo arquitectónico imperante a principios del pasado siglo. De las amplias viviendas y áticos, de uno a tres dormitorios, entre 69 y 317 metros cuadrados, queda disponible un piso de dos dormitorios, con 70 metros, por 295.000 euros.

En esta misma zona, en la plaza de Santa Catalina de los Donados, se puede adquirir uno de los pisos rehabilitados por Valproyect. Pisos de dos dormitorios, entre 132 y 137 metros cuadrados, con precios de 460.000 a 485.000 euros, o de cuatro dormitorios, entre 221 y 230 metros, entre 590.000 y 680.000 euros. Un ático de cuatro dormitorios, de 200 metros, está en 650.000 euros.

El proyecto Vallecas 47, ‘Mejor fachada europea del año´

 

Patio interior de la promoción Vallecas 47, en el distrito de Villa...

El proyecto Vallecas 47 ha resultado ganador del I certamen Life Challange66, organizado por Baumit, y seleccionado como ‘Mejor fachada europea del año’ gracias a la promoción de viviendas de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo, EMVS, según ha informado el Consistorio en un comunicado.

La fachada premiada alberga 46 pisos protegidos en Villa de Vallecas, diseñados por el estudio de arquitectos Untercio. El inmueble combina diferentes volúmenes que juegan con los espacios y las alturas, y en el que los salones de las viviendas se abren como cubos acristalados al jardín interior de la promoción, lo que garantiza iluminación natural y la posibilidad de abrirlos en verano creando un salón-terraza.

Está ejecutada mediante un sistema de aislamiento por el exterior (Sate)

La fachada está ejecutada mediante un sistema de aislamiento por el exterior (Sate) con acabado de revoco mineral. Este sistema evita los puentes térmicos al conformar una envolvente continua y supone un mayor aislamiento. Asimismo, la aplicación de nuevos procedimientos y materiales logra un ahorro de energía y reducción de emisiones de CO2.

 

De un total de 237 edificios europeos realizados con productos y sistemas Sate de Baumit en los últimos dos años, 30 proyectos procedentes de 13 países llegaron a la gran final del I certamen Life Challenge66, cuyo fallo se celebró en Viena, y en el que España lideró el ránking con premios en dos de las cinco categorías.

El jurado eligió de forma unánime como mejor proyecto Vallecas 47 del estudio de arquitectura Untercio que, finalmente, se hizo merecedor del premio máximo de todas las categorías, el Life Challenge Award. Integrado por 15 arquitectos, entre los que figuraba el español Enrique Álvarez Sala-Walther, eligió por unanimidad como mejor proyecto Vallecas 47.

El Ayuntamiento de Madrid ha valorado este galardón porque respalda el trabajo de la EMVS en el campo de la investigación de nuevos procedimientos y materiales. Vallecas 47 también recibió en 2013 el galardón que otorga la Asociación de Promotores Inmobiliarios (Asprima). Otro proyecto español, Casa Galgo, del estudio de arquitectura Canals Moneo, también fue premiado en el primer certamen Life Challenge66.